■Ｑ&Ａ |
| Ｑ ワンルームマンション投資を始めようと思っていますが、ワンルームマンションを購入するにあたり、物件の選定方法を教えてください。<物件選び> |
Ａ 不動産投資は、物件の良し悪しにより、その投資の収益性を決めてしまいます。したがって、物件の選定はその投資が成功するかどうかの大きな分かれ道の一つです。
つい投資利回りばかりに目が行きがちですが、借りられる方は、投資利回りなど関係ありません。交通の便、周辺の生活環境、グレード、内装を判断して決めます。したがって、借り手の目線に立って物件の選定をする事が重要です。また、ワンルームマンションは地域性等に左右される部分があります。東京などの場合は、学生、単身者が多いので、比較的ﾘｽｸが軽減されますが、地方都市などは近隣の開発状況により市場が急激に変化することがあります。 |
|
| Ｑ 区分所有マンションと１棟アパートとの違いは何ですか？<物件選び> |
Ａ アパートと区分所有マンションの大きな違いは、まず長期的に入居者が確保できるかどうかと言うところにあります。
アパートの場合は、建物の老朽化が大きな問題となります。１5年も経過すると、外観の痛みが思った以上に激しくなります。見かけが悪くなると入居者は見向きもしてくれませんので、空室率が高くなります。実際、老朽化に伴う修繕費用が全管理物件家賃の約７％以上を積み立てていく必要があります。ですから空室であればあるほど、リフォームの費用がかさんできます。また、老朽化による建替えとなると、入居者に対して多額の立ち退き料が必要になる場合があります。
しかし都心のＳＲＣマンションであれば、セキュリティもしっかりしているので、都市のＯＬさんにも安心してお住まいいただけます。長期的にニーズがあり、空室の心配は少ないと思えます。 |
|
| Ｑ これから人口が減って行くと思いますが、将来的に不動産投資は大丈夫なのでしょうか？<リスク> |
| Ａ すでに日本は人口が減少し始めていますが、総務省の調べによると、東京の人口は今後も増加すると発表されています。 不動産投資は、人口の増える場所でないと、ビジネスモデルとして成り立たないため、必然的に都内の物件が対象となります。 また、都内23区と一部横浜地区については、20代・30代の独身人口が増加傾向にあり、今後20〜30年はその傾向が続くと予測されていますので、将来的にもワンルームマンションの供給は不可欠になるでしょう。 |
|
| Ｑ 不動産経営に必要な知識を得る為には、どのようなことを勉強したらいいでしょうか？<物件選び> |
Ａ まず、はじめに『不動産投資は決してうまい話、儲かる話ではない』ということを理解していただきたいと思います。目的をしっかりと持ち、リスクを理解した上で始めることをお勧めします。
本屋さんで、不動産投資に関する本を１冊購入して勉強するのも良いと思います。
その上で、リスクの少ない物件を購入することが大切となります。
インターネットでの情報や販売を目的とした不動産会社へ聞いても、おそらく見えないリスクまで到達できないのが現状です。
不動産投資を始めるには、全てのリスクを踏まえた上で、物件選びの目利きが必要となります。そのためには経験豊富な不動産管理会社を選ぶことが大切です。 |
|
| Ｑ 地域にもよると思いますが、ファミリータイプが良いのかワンルームタイプが良いのか教えてください。<物件選び> |
| Ａ まず、ファミリータイプの方が物件価格が高い割に、賃料はさほど高く設定できないので、実質利回りが4％〜6％となりワンルームマンションより低くなります。また、退去後のリフォーム費用もワンルームより広いため通常１０万円前後で済むところが、３０万〜５０万円以上かかる上に、期間も１４日〜３０日間程度必要となります。また、ファミリータイプの場合は、入居者が室内を確認してから初めて申込みが可能になるため、空室期間が２ヶ月〜３ヶ月は覚悟しておかなければなりません。不動産投資する上で最大のデメリットが発生してしまいます。 |
|
| Ｑ マンション投資におけるリスクは、何ですか？<リスク> |
Ａ 最初のポイントは、受取る家賃とローンの返済が赤字にならないように注意することです。
マンション経営が赤字ということは、「毎月自分の財布の中からお金が抜き取られる」と言い換えても過言ではありません。
また、「管理費+修繕積立金」「固定資産税」「部屋のクリーニング代やクロスの張替え、エアコンやトイレ・キッチンなどの補修費など」「ローン金利の上昇による返済額の上昇」といった大家さんが負担する「コスト」を計算に入れる必要があります。
さらに、入居者が入れ替わる際には、必ず空室になる期間が起こります。その場合でも「ローンの支払＋その他」は待ったなしで支払わなくてはいけません。このような空室時に大赤字になってしまうことが実は一番恐ろしい事態といえます。
ローンが終わり、やっと年金代わりに家賃がもらえる頃には、マンションの老朽化により「安い家賃でしか部屋の借り手が付かない」とか、「こんな汚いマンションは誰も借りてくれない」といった事態が待っているかもしれません。
それ以外には、地震や水害による自然災害より、不動産が損傷もしくは滅失する危険性があり、その場合、それに伴う費用（補修費など）が発生し、収益を圧迫する可能性があります。
すべての大家さんは、このようなリスクを乗り越えながら経営をおこなっています。大切なことは、「リスクを恐れる」ことではなく、リスクを認識していつでも対処できる体制。これこそが、成功の秘訣になるのです。 |
|
| Ｑ なぜ、新築でなくて中古を勧めるのか<物件選び> |
| Ａ 自己居住用物件は、新築を望む方が多いと思います。投資用マンションの場合には、部屋貸しの賃貸ですので、お部屋探しをされている方にとって新築限定では中々お部屋が見つからないことになるでしょう。つまり、投資用マンションの新築時入居者は、新築時に始めて入居する方のみということになります。圧倒的多数の賃貸入居者は中古物件に入居していると言い換えることもできるでしょう。結論は、新築物件にこだわって購入する必然性に乏しいと考えます。 |
|
| Ｑ 地震になったとき、地震保険でも賄えない場合の物件の運用方法（どうやって売却する）<リスク> |
Ａ この場合、建物代をゼロ評価して、土地のみ更地評価を行ないます。
そして、共同所有者の同意を得てマンションの一括売却をお勧めいたします。 |
|
| Ｑ 投資物件購入後の所得税対策は？<税金> |
| Ａ 投資物件の購入後の所得税対策ということになりますと、主な経費として建物の減価償却費、借入金の金利及び固定資産税の３つが挙げられます。また、事業用として5棟10室（ファミリー5戸分又はワンルーム10室）を所有いたしますと、青色申告特別控除をうけることができます。 |
|
| Ｑ 区分所有の場合、大規模修繕、建替え等で所有者の合意を形成するのは難しいのでは？<リスク> |
| Ａ 神戸地震のケースでは、投資用マンションは家賃収入を得るという共通の目的があるため、比較的同意は得やすかったようです。しかし、分譲マンションの場合では入居者の収入や年齢など所有者の事情が複雑にからみますので、ご質問にありますように大規模修繕や建替えは行いにくいと言わざるを得ません。 |
|
| Ｑ 居住地が遠方の場合、賃貸の管理はどのうよにしたら良いのか？<賃貸管理> |
| Ａ 不動産投資は、入居者を確保し続けることが大切ですので、信頼のおける不動産管理会社をパートナーとして選ぶことが重要です。どの地域・どの建物・どんな管理状況なら入居者が入るのか、入りにくいのか。また、入居率、賃貸効率、入居者とのトラブル、クレームを未然に防ぐ方法等、「経営ノウハウ」を持っている管理会社を選んでください。 |
|
| Ｑ 不動産投資は節税になると聞いているが、どういうことか。<物件選び> |
| Ａ ローンを組むことで金融機関へ支払う利息相当金額が不動産収入（家賃）に対する経費として控除されます。経費となることで課税される金額が減少することになるので結果として支払う所得税が少なくなります。税の還付に関しては、必ずしも還付が受けられるという問題ではありませんが、家賃−経費＝赤字であって、その他収入（給与など）の損益通算により税の払いすぎがあったっ場合は税の還付を受けることができます。但し、赤字分（支払うお金）と税の還付金額のどちらが多くなるのかと将来ローンが終了した後の物件価値などを考慮して検討すべきでしょう。 |
|
| Ｑ マンションの資産価値を上げるためには、具体的にどのような努力・チェックが必要か。<物件選び> |
| Ａ 資産価値を長期に保つためには、計画的なメンテナンスと行き届いた管理業務を視野に入れる事が大切です。
ワンルームマンションの場合ですと、建物管理会社がしっかりしているか、長期修繕の積立計画がなされているか、管理組合は活動しているかなどのチェックがポイントとなります。 |
|
| Ｑ 住宅ローンを組んだばかりですが、投資用としてローンを組む事は可能ですか？<ローン> |
| Ａ 金融機関は、現在のローン残高と今後の借入れの総ローン残高から、返済能力があるかどうかを審査します。従って、年収・資産状況によっては、住宅ローンと不動産投資でのローンを同時に借り入れること自体は可能です。
返済能力を見る際に、金融機関は、返済比率を目安にします。つまり、年収に対して、ローンの返済額がどのくらいの割合を占めるかです。一般的に返済比率２０％といわれる事が多いですが、各金融機関で異なりますので、問い合わせしてみてください。 |
|
このページのTOPに戻る |
