●平成１８年３月２３日のテレビ東京ＷＢＳ（PM11:00〜PM11:58）の公示地価報道より

1. 全国上昇率トップ１８．８％南青山公示地価の状況を伝えています。この１年でおしゃれなファションビルが立ち並んできたそうです。利用価値のあるところはどんどん地価が上がって、波及してきています。
2. 商業地の中で、東京、大阪、名古屋の３大都市圏がそろって上昇してきています。
3. 世田谷区砧（きぬた）など実際の土地の価格（約１９４万円）が公示価格（約１４３万円）を大きく上回りました。イメージのいいところ、利用価値の高いところの伸びが目立ちます。
4. あるデベロッパーによると、「土地が高いなあというイメージを持って物件取得を検討しないでいると、どこかに売れてしまう事例もあります。そのため、土地の仕入れの感覚をよく考えないとだめですね。良い土地が高値で売れている実感を持っています」ということが報告されています。
5. 土地の上昇を反映して、首都圏の半数の駅の近くで、首都圏の中古マンションの価格が上昇を始めています。特に、その中で、代々木公園など５割近く高くなってきています。中でも投資用のマンションの価格の上昇が目立ちます。賃貸物件の伸びが顕著になっています。といった事が特に紹介されています。
6. 外資、個人問わず投資物件に目を向けるようになってきています。

   <<コメント>>
   収益を求めて、一般の人たちが、投資利益を求める傾向が一段と強まってきた証拠だと思います。この時期、投資物件が好評に売れているのは、預金金利が０．１％などで、１年間１００万円を銀行に預けても、１０００円程度の収入にしかならないため、その６０倍以上の収益を生み出す投資マンション、収益マンションに目が向けられているのがよくわかります。

7. リゾート地でも異変が起きています。特に、箱根、熱海などのリゾート地のマンションの売れ行きがどんどん増えています。これは、バブルのときのような投資目的ではなく実際必要とされる実需ですね。熱海は最上階では、１億円を越えたプレミアム物件も好評に売れています。売れ行きのいいのは実需が拡大してきた証拠として説明されています。

   <<コメント>>
   １億円のプレミアムリゾートマンションが、好評に売れているのは非常に驚かされることです。ある意味でバブル並みの状況を思わせる出来事と思います。

8. 都心地価の上昇や、リゾート物件の好評販売の理由として、投資家の資金や銀行融資を不動産で運用するファンドが急増している事があげられています。この３年間をみてみますと、２００３年２．３兆円、２００４年４．３兆円、２００５年７．８兆円など毎年倍増の内容で増えています。これは国内のファンドだけで、海外を合わせると１０兆円を超えているという話です。

   <<コメント>>
   この１０兆円という金額が並大抵の金額ではないという事ですね。私は、ファンドそのものが投資運用ですので、実需とは程遠いものと思いますね。ある意味の投資というより、投機といったほうがいいかも知れませんね。１０兆円の投資ファンドそのものが、利益追求の需要ですから。

9. これらの内容を受けてバブルの懸念につながるのではないかといわれていますが、ＷＢＳ（ワールドビジネスサテライト）はないと言い切っています。

   <<コメント>>
   しかし現実的には、そうあまくないというと私は考えます。また一説によりますと、現実、国民の金融資産は現在１５００兆円あり、その２０％（約３００兆円）が、行き先をめぐって、株と不動産に向かっているのではないかいわれています。誰も、「バブルか実需か」の明確な線を引くことができません。現実、景気後退はなくなったことを受けて、株も都心不動産も値下がりないと考えたとき、このお金が、株と不動産に向かってきた場合、必ずしも実需だけではないと判断できるからです。現実の株も都心不動産も上昇してきているのは、資産の一部投資化、バブル化の判断も必要かと思われます。

●これから２年間に価格上昇の予想されるものは、消費税、石油関連に伴う建築資材、融資金利、都心マンション価格です（あくまで私田中実の個人的予測です）

1. 来年の平成１９年以降に、消費税５％から８％になる可能性があります。

   日本は、国と地方の借金はすでに１０００兆円を超えて、返済の目度がついていません。この先まだまだ増えていく見込みです。この借金の返済をすすめるには、増税とインフレ推進がポイントになります。特に消費税については、小泉内閣在任中は、消費税のアップはないにしても、小泉内閣が変わって、来年以降、消費税は、一説によると当面８％になることが見込まれています。 日本の消費税は、先進諸外国の１０％〜２０％と比べて、まだまだ安い５％となっています。それだけに、これから消費税の段階的アップは避けられず、１０％の前に、目先８％に持っていく可能性が大と思われます。

2. 今年年から来年平成１９年にかけて、石油１バーレル８０ドルになり、建築資材のかなりの値上がりの可能性があります。

   平成１８年４月現在、１バーレル７５ドルまで上昇してきています。２０年前のオイルショックのときは、１０ドル原油から３０ドル原油で大騒ぎになったわけですが、今回の石油の価格は、実に７５ドルそして８０ドルを見込むところまで来ています。実にオイルショック時の２倍以上の価格に現在なってきています。建築資材も、石油関連サッシからはじまってあらゆる商品に及ぼうとしています。商品にもよりますが、当面の値上げ幅は、１０％〜２０％です。この１バーレル８０ドルが起きる過程で、企業は扱い商品を全て値上げに入り、インフレが生じてきます。当然都心のマンション価格に影響もして、マンション価格も値上がりが予想されます。

3. 今年から来年の平成１９年にかけて長期金利２％から３％へ上昇する事も考えられます。

   石油価格の上昇と日本の債務膨張に伴い、長く低金利を維持してきました長期金利も２％（平成１８年４月現在）になってきました。当面、政府も何とか金利を上げないように誘導していくわけですが、それとて、できるのは、この２年間が限度と見ます。そして一方、量的緩和が今年２００６年３月解除されて、実質の金利上昇は、今年の秋口には始まるとの予測もいわれています。事態は、今まで続いた低金利から、金利上昇に進行してきているのです。

4. 都心のマンション価格は、一説によると、この２年間で、約２５％上昇が見込まれています。理由として、都心のマンションの適用土地の絶対的品薄状態が大きな要因になっています。そして、石油１バーレル７５ドルに直面している事から派生している建築資材上昇の複合的要因です。
5. この事から都心のマンションは、新築マンションといわず、中古マンションは値上がりの予想は確実視されています。