■不動産投資の成功法則

●購入物件名　『東京八重洲通り９階ワンルーム』

●物件内容

1. 物件名は、「東京八重洲通り」です。
2. 交通は、JR京葉線・営団日比谷線「八丁堀」より徒歩5分、営団日比谷線・東西線「茅場町」徒歩5分です。
3. 住所は、東京都中央区新川にあります。
4. 建築構造は、鉄筋コンクリート13階建てです。
5. 占有面積は、23.59�u、バルコニー面積4.60�uです。
6. 築14年11月でほぼ1年前の物件です。
7. 総戸数は76戸です。
8. 販売主は、Ａ社です。大手の信頼できる不動産企業で最近の業績もまあまあと思っています。
9. 施工会社は、Ｂ建設�鰍ﾅす。
10. 管理は、Ｃメンテナンスです。
11. 用途地域は、商業地域、防火地域、市街化地域です。
12. 建蔽率80%、容積率626%です。
13. 全戸数76戸（管理戸数1戸含む）です。
14. 現在賃貸中です。コンピューター会社にお勤めのＯＬさんに借りて頂いております。家賃95,000円です。今回の購入で、家賃の1ヶ月礼金9.5万円と、敷金2ヶ月分19万円の合計28.5万円Ｂ社さんから頂きました。これは思ってもみなかったので、喜んでおります。
15. 設備は、オートロック、エレベーター、タイル貼りです。トイレ・フロ別、トイレは洗浄便座です。セキュリティは、警備会社による24時間オンライン監視システムです。宅配ボックスは付いています。物件内容を拝見したり、お聞きする限り、かなりグレードは高い物件であると思いました。
16. 1年前の当初販売価格2020万円です。今回の特別価格1750万円、諸経費60万円（登記料、火災保険、ローン手数料、団体生命保険手数料など）トータル1810万円になります。家賃95,000円。グロス利回り6.5%です。ここから、管理代行費3,000円、管理費13,500円、修繕積立金2,940円、ローン返済40,232円、団信保険料4,182円を差し引いて手取り46円です。これでは、あまり旨みがないので、後で述べますが自己資金を入れて手取りがあるようにしたいと思っています。

●購入動機

1. 定年後概算年金300万円（月25万円）と別途他に年間300万円、合計600万円（月50万円）の収入を確保したいと思っています。
2. 別途の300万円の確保については、既にマンションファミリーの家賃収入で年間120万円（月10万円）の収入があります。同じやり方でマンションの家賃収入を年間120万円（月10万円）と思っていました。マンション家賃収入合計で240万円、残りの60万円を株投資で考えています。
3. 今回頭金約20%の360万円を投入することで、少し金利が上昇しても赤字にならないように対応したいと思っています。家賃収入から手数料と銀行支払いを差し引いて月16,000円ほどの収入になります。
4. 7月購入契約に踏み切りましたのは、7月のローン金利が２.２６８が、たった何日かで8月になると2.616の金利で0.348上昇するということを聞いたからです。7月の変動金利は金利は変動しますが、5年間月々の支払いは7月の同じ条件でやっていけるということです。
5. Ｂ社の話は、中古シングルマンション全額融資ＯＫにはびっくりしました。特に中古物件について、どこでも現金しかダメと聞かされていただけに驚きです。
6. Ｂ社の営業マンからチラット1000人のオーナーリスト見せてもらいました。オーナーの中に、有名会社の部長・課長、弁護士、会計士にひとがいるのにも驚かされました。
7. 私の年が今年53歳になります。団信付きで80歳完済Ｃで組んでいます。都市銀行のＤで組もうとおもったのですが、団信付き完済年齢が75歳といわれて、今回はノンバンクのＣでやることにしました。平行して、いつでも返せる体制で臨みたいと思っています。
8. 定年になっても場合によっては、生命保険代わりで残しておくのも1つのの手だなと思っています。
9. 今回シングルマンションを購入しようと思ったとき、女房の思わぬ反撃にあって困りました。どうも女は目先のことしか考えないものですから、扱いにくいものですね。団体生命保険にも入っている。全てお前と子供のためだといって納得させました。
10. 今回の物件について少しコメントを申しますと、やはり今後も東京の一人勝ちが続くと思っています。そうなると、東京駅を中心として、千代田区、中央区、港区の繁栄があると思っています。この物件はまさしく東京の至近距離にあり入居ニーズがあると思っています。
11. 交通の利便性はすごいと思いました。
    ・JR京葉線「八丁堀」利用で東京直通２分の便利さがあります。
    ・営団日比谷線「八丁堀」利用、「東銀座」都営浅草線乗換えで「新橋」６分です。
    ・営団日比谷線「八丁堀」利用で、「銀座」へ６分です。
12. 建物は設備も整っており、グレードはかなり高いものと思っています。
13. あと管理については、Ｂ社に任せることにしております。家賃一括管理もＯＫということなので信用することにしました。Ｂ社の営業マンの誠実で信頼がおけると思います。